Praze můžou vzít potenciál menší města v jejím okolí, říká analytik KPMG

Pavel Kliment, partner poradenské společnosti KPMG odpovědný za sektor nemovitostí a stavebnictví, spolupracuje se Sdružením pro architekturu a rozvoj od jeho založení v roce 2017. Sdružení vzniklo jako spolek lidí, kteří mají autoritu a jejichž slovo bude mít ve veřejném prostoru váhu. „Sdružení formuluje myšlenky velmi konkrétně, například náhledy na to, jak by se mělo město rozvíjet,“ říká Pavel Kliment. „Není to jen o vizích, ale o konkrétních krocích, které se snaží navrhovat a diskutovat o nich.“ S Pavlem Klimentem jsme mluvili mimo jiné o bytové krizi v Praze i o katastrofickém scénáři, který by mohl nastat tehdy, kdyby se s dnešní situací okolo výstavby bytových domů nedělo nic.

Koupit nový byt pod sto tisíc korun za metr je v Praze problém. Kdyby se stavební předpisy uvolnily, kdyby někdo přišel s funkční vizí, mohla by cena zase klesnout?

Bohužel ne. Myslím si, že klesající tendenci to nenabere. Sto tisíc je průměrná cena, v tom máme 15% DPH, když ho odečteme, jsme na 85 tisících. Náklady na pozemek jsou třeba 25 tisíc. Stavební náklady máme 45 tisíc. A zbývá 15 tisíc na finanční náklady, marketing a prodej. Kde by tedy ty ceny měly klesnout, v které části? Jiná otázka by byla, kdybychom měli stavební kapacity, ale ty nemáme. Realita je taková, že u nás dnes nemá kdo stavět.

V současné době u nás jednoznačně funguje trh nabídky, tedy to, co je na trhu. A ten se řídí podle toho, kde se podaří získat územní rozhodnutí. Opakem je trh poptávky, kdy by určovali lidé, kde konkrétně chtějí bydlet. To ale také nejde, nemůžete zastavět všechno. Potřebujeme dosáhnout vyrovnaného stavu. A v tom je povolování staveb důležité.

Co by městu pomohlo víc? Odblokovat brownfieldy, nebo se věnovat efektivně stávajícímu bytovému fondu?

Praha vlastní asi 33 tisíc bytů. Kolik z nich je využito neefektivně, třeba 20 procent? To je 6,5 tisíce bytových jednotek. Za rok se v metropoli prodá šest tisíc bytů, takže pokud by všechno šlo ideálně, Praha má bytový fond, kterým může saturovat spotřebu na jeden rok.

Podle mého se ekonomický zájem bude přelévat do zbytku republiky, například do měst ve Středočeském kraji.

Také je zajímavé podívat se na hustotu zalidnění. V Praze žije nějakých 2,5 tisíce obyvatel na kilometr čtvereční, ve Vídni třeba čtyři tisíce, v Mnichově 4,5 tisíce. A je tam nižší kvalita života? Určitě není. (Pozn. autora: Na Vinohradech, které jsou považovány za luxusní čtvrť, je hustota zalidnění 20 tisíc lidí na kilometr čtvereční.) Samozřejmě, že si teď nemůžete říct: Zahustíme všechno. Úlohou města je určit, kde dané pozemky budou, kde dává výstavba smysl. Ale v průměru za Prahu tam prostor jednoznačně je.

Kolik bytů se vlastně ročně v Praze postaví?

Okolo 3 700. A víte, kolik se jich stavělo v sedmdesátých letech?

Nemám tušení.

Přes 10 tisíc ročně. Ještě počátkem devadesátých letech jsme v Praze stavěli přes 6 tisíc bytů za rok. Samozřejmě, doba se změnila, ale pro dlouhodobější srovnání úrovně dnešní výstavby jsou tato data zajímavá.

A kde by měly nové byty stavět? Na brownfieldech?

Bezpochyby. Vždyť si ta velká rozvojová území projeďte, podívejte se, jak to vypadá. Navíc brownfieldy mají jednu obrovskou výhodu oproti stavbám na zelené louce – jsou tam zavedeny inženýrské sítě, elektřina, voda, plyn… stačí tam natáhnout přípojku.

Konkrétní kroky rozvoje města má v rámci magistrátu na starosti Institut plánování rozvoje. Jak vnímáte jeho činnost?

Velmi prospěšná, hlavně co se komunikace s veřejností týče. Oblast rozvoje města je neuvěřitelně složitá, vy ji můžete uchopit buď populisticky, nebo konkrétně. Bez souhlasu veřejnosti ale nedosáhnete ničeho.

Bez dialogu s lidmi to nepůjde. Vždycky budou lidé, kterým se rozvoj líbit nebude, říká Pavel Kliment

Proč tedy všechno v Praze trvá tak strašně dlouho?

Máme moc komplikované zákony. Není sporu o tom, že město se rozvíjet prostě musí, aby si zajistilo svou budoucnost. Musí vytvářet podmínky, aby v něm lidé chtěli žít. Praha čelí konkurenci ostatních evropských metropolí a musí zajistit ekonomický rozvoj, ze kterého budou mít prospěch všichni. Samozřejmě ne rovnoměrně, to je ten celý problém sporů v dnešní společnosti. Nikdy to tedy nebude stoprocentní zájem, ale určitě zájem většiny.

Ano, a ta menšina by mohla být třeba ta část obyvatel, kteří chtějí mít město takové, jako si ho pamatují z dětství, a každou změnu berou tak, že jim někdo bere jejich minulost. S těmi to může být těžké...

Právě proto jiná cesta než přes dialog a vysvětlování nevede. Na sílu můžete prosadit krátkodobá řešení, která se ale nakonec stejně otočí proti vám. A přesně v tom je i poslání Sdružení pro architekturu a rozvoj – je potřeba věci vysvětlovat i předestírat konsekvence a vysvětlovat je takovým způsobem, aby to bylo pochopitelné i pro laiky.

My musíme říct, jestli chceme, aby se město rozvíjelo, nebo nám vyhovuje současný stav, který zakonzervujeme. Což jsou extrémy. Nebude problém se shodnout na tom, že rozvoj chceme všichni. Problém je v tom, že každý si ho představuje trochu jinak. Ovšem životní úroveň se může zvyšovat pouze tehdy, pokud má město ekonomickou výkonnost – a tu získá pouze tehdy, když bude růst.

A ona Praha neroste?

Uvedu příklad: Ve středních Čechách je na 100 tisíc obyvatel výstavba vyšší než v Praze. A ještě minimálně několik let to bude trvat. Role města přitom spočívá ve stanovení strategie a plánu na její realizaci. Jak vše bude vypadat, jaká bude infrastruktura, jak budou vypadat stavby… Město má nezastupitelnou roli právě v plánování rozvojové strategie.

Dobře, ale kde je tedy zakopaný pes?

Dnes se strašně času spálí v povolovacím procesu. Dostali jsme se do situace, kdy je úřednická mašinérie rozjetá do té míry, že blokuje sebe sama. Jakmile plánujete změnu, začínají působit přirozené lidské zájmy: Já si chci udržet moc, já nechci nic měnit, já si chci udržet status quo… Praha je navíc ohromně fragmentovaná, má 57 městských částí a 22 stavebních úřadů. A to se samozřejmě v rozhodování velmi výrazně projevuje.

Dnes ráno jsem jel do Prahy z Říčan. Normálně už to nedělám, jezdím vlakem, dnes mi cesta autem trvala hodinu a půl. Stojíte celou cestu, po dálnici se sunete 10 kilometrů za hodinu. Když se dostanete sem, stojíte z Pankráce do centra dalších 30 minut. Když zmiňujete ty, co sem dojíždějí: co mají vlastně za možnosti? Můžou si pořídit byt v Praze? Ne každý, to je poměrně drahá záležitost. Mohou jít do nájmu, ale je zde dlouhodobě preference vlastnického bydlení. A jsme u toho – je tady spousta lidí, kteří řeknou, že automobilová doprava je špatná. Je to ale dáno také tím, že Praha momentálně nesaturuje potřeby svých obyvatel v rámci bytové politiky.

A navíc se opravdu vždycky najde někdo, kdo bude mít velmi zásadní důvod, proč zrovna jemu nevyhovuje ta či ona stavba...

Přesně tak. Proto je pro vedení Prahy nutné mít vizi, která v té chvíli jde za horizont zájmů individuálních lidí, jinak nejste schopni prosadit vůbec nic.

Právě na straně veřejnosti je ten odpor k nové výstavbě často velmi silný. Mluví se o „zlých developerech“, v lepším případě o „nutnosti zachovat odkaz historie“…

Nechci znít skepticky, ale dostat Prahu do rychlejšího pohybu bude velice obtížné. Podle mého se ekonomický zájem bude přelévat do zbytku republiky, například do měst ve Středočeském kraji. Možná to může být i ku prospěchu některých měst mimo Prahu. Trh nějakou cestu vždycky najde. Najde si ji ekonomicky, začne se přelévat do ostatních měst, která šanci na rozvoj uchopí aktivněji, protože budou mít větší zájem. V tom je pro ně ohromný potenciál.

Jak vypadá katastrofický scénář? Nebude se stavět nikde? Nebo jen za hranicemi Prahy?

Katastrofickým scénářem by bylo zakonzervování stávající situace. Můžou také pokračovat současné trendy, bude stoupat poptávka po nájemních bytech, Praha se stane metropolitní oblastí, do které budou spadat další města ve Středočeském kraji. Ten scénář není vůbec nereálný, jen jde proti záměrům, se kterými současný metropolitní plán pracuje. Všechny současné strategie se totiž připravovují na město krátkých vzdáleností – město, ve kterém lidé žijí a pracují, tj. nemusejí za prací dojíždět.

Pavel Kliment

Ve společnosti KPMG pracuje od roku 1999. V letech 2003–2005 absolvoval stáž v KPMG v USA. Je českým statutárním auditorem a držitelem americké licence Certified Public Accountant. Jako partner společnosti KPMG je zodpovědný za služby pro společnosti podnikající v sektoru nemovitostí a stavebnictví. Od roku 2006 je klíčovým členem poradenské skupiny pro finanční řízení, kde se specializuje na procesy nastavení účetní závěrky, oběhu dokladů, konverze do IFRS a poradenství při konsolidaci a přípravě účetní závěrky.

To jsou dva základní scénáře. Můžete podpořit výstavbu ve městě a budovat město krátkých vzdáleností, nebo si trh najde cestu a bude ji hledat v metropolitní oblasti se zvýšeným tlakem na infrastrukturu.

A který scénář byste preferoval vy?

Jak říkám, trh si cestu najde. Byty jsou tady pořád levnější než v západní Evropě. Ona Praha není vůbec špatné místo. Má unikátní historické centrum, ideální polohu a je to jedno z nejkrásnějších měst Evropy. Přes všechno, o čem mluvíme, je velice hezké tady žít.