Na letní rodinné sešlosti oznámí syn svým rodičům, že se bude ženit. Budoucí manželé hledají bydlení a jeho otec Pavel⁕ má řešení: vlastní byt, který několik let pronajímá. Poslední roční smlouva končí prvního prosince 2025, svatba bude v dubnu 2026. Času dost.
S nájemníkem má Pavel korektní vztah. Platí včas, sousedské vztahy bez problémů, smlouvu několikrát prodloužili. Ještě ten samý týden mu proto osobně vysvětlí, proč pokračovat nebudou. Nájemník přikývne.
Přijde prosinec, ale klíče nikde. Nájemník zatím nic vhodného nenašel. Pavel nechce dělat dusno. Chápe, že se bydlení nehledá snadno. Telefonují si, řeší možnosti, nájemník Pavla ujišťuje, že se snaží. Peníze dál chodí, takže Pavel zatím netlačí.
V lednu připomene svatbu. V únoru se znovu zeptá na stěhování. V dubnu už chce konkrétní termín. A tehdy zjistí, že zatímco čekal na nájemníkovu novou adresu, obnovil se mu nájem.
Je listopad 2026 a novomanželé už i s potomkem bydlí v pokoji u rodičů. Nájemník zůstává nejméně do 1. prosince 2026 v bytě, který měl být jejich.
Smlouva skončila. Jak může nájem pokračovat?
Pavel se nemýlil v tom, že nájem na dobu určitou uplynutím sjednané doby končí. Smlouva mu neukládala povinnost předem oznamovat, že další prodloužení nebude. Udělal to (a s předstihem) hlavně ze slušnosti. Po několika letech bezproblémového pronájmu nájemníka bral skoro jako rodinného přítele a chtěl mu dát dost času na hledání nového bydlení.
Jenže § 2285 občanského zákoníku řeší také pokračování bydlení po sjednaném konci. Pokud nájemce byt užívá alespoň další tři měsíce a pronajímatel ho během této doby písemně nevyzve, aby byt opustil, nájem se obnoví. Na stejnou dobu jako předtím, nejdéle ale na dva roky, pokud si strany nesjednaly něco jiného.
Pokud pronajímatel po vyklizení byt do jednoho měsíce nevyužije k uvedenému účelu, musí jej bývalému nájemci znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu.
Možnost takového obnovení, a to i opakovaného, potvrzuje také Nejvyšší soud v rozhodnutí z června 2026. Z Pavlova rodinného přítele se „do roka a do dne“ vyklubal především dobře zabydlený nájemník.
Nestačí, že jsem mu to několikrát řekl?
Zákon pro výzvu k opuštění bytu požaduje písemnou formu. Podle průvodce Ministerstva pro místní rozvoj má majitel během tříměsíčního období nájemce písemně vyzvat.
Nejvyšší soud přitom v roce 2018 potvrdil, že obnovení zabrání již zahájené řízení o vyklizení. Pronajímatel tehdy zpochybňoval, jestli nájem po zemřelé nájemkyni vůbec přešel na jejího syna. Než se spor vyřešil, uplynula i dvouletá doba, po kterou by syn mohl byt na základě přechodu nájmu užívat. Soud proto další písemnou výzvu nevyžadoval – majitel už žalobou jasně projevil, že pokračování nájmu nechce.
To ale neznamená, že stejný účinek má každé předchozí oznámení o neprodloužení. Je proto rozumné písemnou výzvu po skončení nájmu zopakovat, pokud nájemník zůstává, a zajistit její prokazatelné doručení v tříměsíční lhůtě. Slušnost se tím neruší, jen dostane písemnou podobu.
Odešlu výzvu a je vyřešeno?
Ne, to bohužel ani tak není. Výzva musí nájemci také včas dojít. Nemusí ji osobně převzít ani si ji skutečně přečíst. Rozhodující je, jestli měl objektivní možnost se s ní seznámit. Právníci tomu říkají doručení do dispoziční sféry adresáta.
Jistotou je osobní předání proti podpisu a datu na kopii výzvy. Při zasílání poštou je vhodný doporučený dopis s dodejkou a dostatečný předstih. Posílat výzvu poslední den lhůty je riskantní. Pronajímatel by měl uchovat kopii výzvy, podací lístek, údaje o doručování i případnou vrácenou obálku.
Bylo by to u smlouvy na dobu neurčitou jiné?
Bylo, a pro Pavla možná paradoxně příznivější. U nájmu na dobu neurčitou může potřeba bytu pro syna představovat zákonný důvod výpovědi podle § 2288 odst. 2 písm. b).
Výpověď musí být písemná, doručená a konkrétně odůvodněná. Musí obsahovat také poučení o právu vznést námitky a požádat soud o přezkum její oprávněnosti, včetně dvouměsíční lhůty od doručení. Jak potvrdil Nejvyšší soud, chybějící poučení o této lhůtě způsobuje neplatnost výpovědi. Tříměsíční výpovědní doba běží od prvního dne měsíce následujícího po měsíci doručení.
Potřeba bydlení přitom nesmí být jen záminkou. Pokud pronajímatel po vyklizení byt do jednoho měsíce nevyužije k uvedenému účelu, musí ho bývalému nájemci znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu. Zohledňují se nezbytné úpravy bytu: měsíční lhůta neběží po dobu oprav, pokud začaly nejpozději do dvou týdnů po vyklizení a řádně pokračují.
Jenže Pavel má smlouvu na dobu určitou. Potřeba bytu pro potomka mu proto sama o sobě právo na předčasnou výpověď nedává. Smlouva s pevným koncem ho tak svazuje víc než ta bez něj.
Dá se automatické obnovení ve smlouvě vyloučit?
Dá, výslovným smluvním ustanovením. Možnost sjednat odlišný režim potvrzuje také zmíněné rozhodnutí Nejvyššího soudu. Ujednání může znít například takto:
Smluvní strany vylučují obnovení nájmu podle § 2285 občanského zákoníku. Pokračování nájemce v užívání bytu po uplynutí sjednané doby nezpůsobuje obnovení nájmu. Nájem lze prodloužit pouze písemnou dohodou smluvních stran.
Pokud už ale smlouva běží, musí s jejím doplněním nájemce souhlasit. Majitel nemůže podmínku jednostranně připsat a oznámit, že právě vylepšil pravidla.
Co může Pavel udělat teď?
Pokud se nájem skutečně obnovil, může se s nájemníkem dohodnout na dřívějším skončení. Jednostranně ale svou chybu nenapraví oznámením, že od pondělí nastupují novomanželé.
Pro další konec nájmu už musí ohlídat písemnou výzvu a její doručení. Pokud nájemník po skončení nájmu neodejde, přichází na řadu soudní vyklizení, případně při splnění podmínek rozkaz k vyklizení, který české právo umožňuje od roku 2026.
⁕ Jde o modelový příběh inspirovaný osobní zkušeností autorky.
